Q2.土地を貸して運用するってどういうこと?

A.土地を活用した資産運用です。ただし土地を貸す時に注意点がございます。

相続によって土地を所有した場合、何もせず更地のまま放置しているとゴミの不法投棄をされたり、雑草が生えるなどご近所とのトラブルになってしまう恐れがあります。

また、土地は所有しているだけで固定資産税や都市計画税が毎年掛かります。

このように相続した土地は何もしなければ『負動産』となってしまいますが、逆に上手く有効活用すると「資産」となります。

ただ、土地を他人に貸すときには気を付けなければいけないことがございますので、土地を貸して活用する運用方法と貸し出す際の注意点をご紹介致します。

土地を貸して活用する運用方法

所有している土地を他人に貸す土地活用ですが、「建物を建てて貸す」のと「更地のまま貸す」活用方法がございます。

建物を建てて貸す

こちらは「マンションやアパート、戸建住宅などを建てて賃料を得る」方法でございます。

建物を建てることになりますのではじめに大きな投資を必要としますが金融緩和によって資金を借り入れしやすくなったことから、賃貸経営を行う方が増えております。

この賃貸経営については下記「Q8.今話題のアパート経営ってどうなの?」にてご紹介しておりますのでご参照ください。

更地のまま貸す

土地だけを貸す方法としては「駐車場経営」や「資材置き場」などがございます。

こちらはコンビニエンスストアやレストランなどの商業施設向けに事業展開をしたい企業に需要があります。

上記の建物を建てて貸すのとは違い、そのまま土地を貸すだけのため貸し出す際の契約にもよりますが費用を抑えることができるため、すぐに始めることができます。

土地を貸すメリット

土地を他人に貸すメリットとして「地代」収入が挙げられます。こちらは土地を貸すだけで毎月入ってきます。また、エリアにもよりますが契約更新の際には「更新料」の収入が得られます。

あと、更地の場合では「固定資産税」の軽減措置はありませんが居住用の建物を建てた際には「小規模住宅用地の特例」という固定資産税が安くなる制度が適応されるため、固定資産税を抑えることができます。

土地を貸し出さない場合はご自身で清掃や管理を行う必要がありますし、遠方に住んでいると管理を委託しなければ荒れてしまうなどの手間や委託費がかかりますが貸し出していれば借主が土地の管理を行ってくれるため、手間や委託費がなくなるメリットもございます。

土地を貸すデメリット

土地を他人に貸すデメリットですが、貸し出している間の契約期間中は土地を自由にできなくなります。

使っていない土地だったらそれほど問題を感じないと思えるのですが、相続が発生した場合、土地を相続した方に負担がかかってしまいます。

そして、土地を貸す最大のデメリットは「借地権に関するトラブル」が挙げられます。こちらは下記の「土地を貸し出す際の注意点」でご紹介します。

土地を貸し出す際の注意点

土地を貸し出す際の注意点ですが、「借地権に関するトラブル」になります。この「借地権」ですが「他人の土地に自己所有の建物を建てる権利」のことで、地主が所有している土地の上に借主が建物を建てると所有権は借主になります。

これは地主が活用していない土地を貸すことで賃料を得る、借主は土地を買わずに建物を建設することができるため、お互いにとってメリットがありますので問題などは無いように思えますが契約期間が長いため、賃料や更新料などお金のトラブルに発展する恐れがあります。

そして地主が法律に詳しくないと、大きなトラブルに発展してしまいます。

それでは、借地権のトラブルを一例ご紹介致します。

広大な土地は持っているけど活用していなかった地主のもとに、「資材置き場として使いたい」と土地の使用を求める方が地主のもとを訪ねて、5年の契約で貸し出すことにしました。

それからしばらくして「簡易的なプレハブを建てたい」と借主から申し出があり、地主は安易にプレハブ建設に承諾しました。

実はこのプレハブ建設が問題になってしまいます。

ここで何が問題かですが、簡易的なプレハブに借地権が発生したことが問題になります。

土地を貸し出す際、「5年」の契約で借主に貸し出していますが借地権が発生すると借地権の期間は「30年」なので、「5年」の契約は無効となってしまい、その結果「30年」の契約になります。

「5年後に土地活用を始めよう…」「貸してもうすぐ5年が経つから契約が終わったら始めてみよう…」と思っても30年間は契約期間中ですので地主はその期間内は何もできないことになります。

これは「法律事情を知らない!」「そんなの知らない!」などと言ってもプレハブ建設に合意している点と借主が毎月の土地使用料を払っていることからその主張は無効となってしまいます。

この問題の場合、借地権に関することや土地に関する法律知識があれば未然に防ぐことができるのですが、多くの方は知らないことがほとんどだと思います。

今回ご紹介した一例以外にも借地権に関するトラブルはございます。

そして土地を貸す場合には注意しなければいけないことがご紹介した以外にもございますので土地を貸しての土地活用をお考えの方は専門家にご相談することをおすすめします。


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