Q5.古家が建ったままでも売却できる?

A.更地にせず古屋が建ったままでも土地売却は可能です。

建築して長い期間が経過した住宅を含む土地のことを「古家付き土地」と呼びますが、この「古家」が建ったままの建物、木造の家であれば一般的に築20~25年が経過していると建物の価値が無くなってしまうと国土交通省の資料から発表されています。

このような建物としての価値がほどんどない状態の物件を相続などで引き継いだ場合、住む続けることは可能ですが、住む予定がない場合は固定資産税を払い続けなければいけませんのでできるなら早く「売却したい」「手放したい」と思われるのではないでしょうか。

以前は古家付きの土地はなかなか売れないという事もあり、更地にするのが前提でしたが、現在は建築技術の進歩もあり、必ずしも解体・更地にする必要は無くなっており、むしろ「古民家物件に住みたい」という方が近年増えておりますので、古家が建ったままでも売却は可能でございます。

古家付き土地の売却する3つの方法

① 古家付きのまま売却する

こちらの方法は一番手がかからない売却方法です。

古家付きのまま売却するメリット

固定資産税の軽減

不動産を所有していると「固定資産税」がかかりますが、「住宅用地の特例」という制度があることをご存知でしょうか?こちらは住宅が建っていることが適応条件で、この特例は固定資産税が安くなります。

その為、古家を解体してしまうとこの制度が適応されなくなってしまい、固定資産税は高くなってしまいます。

つまり、解体しなければこの制度が適応されたままなので固定資産税を抑えることができます。

解体費用が不要

建物を解体するには費用がかかります。古家付きのまま土地を売却するため、解体費用は不要となります。

古家付きのまま売却するデメリット

瑕疵担保責任のリスク

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは民法によって規定されており、こちらを簡単に説明すると「不動産売買契約で、売主が買主に責任を負うこと」となります。

この「責任」ですが「雨漏り」「柱がシロアリの被害にあっている」「地盤の沈下」など、見えない欠陥や不具合のことで、売主が「知らなかった」「気づかなかった」場合でもその責任をもたなければならないのです。

この瑕疵担保責任ですが民法に書かれている内容では、具体的にどの範囲までが対象なのかが定められておりません。そして買主が欠陥や不具合を発見してから1年以内であれば売主に対して損害賠償請求をすることができるなど、売主には非常に重たい責任が課せられてしまいます。

「発見してから1年」とご紹介しましたが、これは欠陥を発見した段階から1年なので、ほぼ永久保証といえます。

売主にとって、気づかない欠陥がいつか出てきたら補償しなければいけない不安を永久に抱えなければいけなくなってしまいますが、実は民法の「債権消滅時効」が適応されます。

これは10年で消滅することになっておりますので10年経てば瑕疵担保責任はなくなります。

売却価格が安くなる

古民家に住みたい方にとって需要はありますが、残念ながら新築の方が需要が高いのが現状です。その為、築年数が古い建物より更地のほうが売却価格が高くなるケースがございます。

これは買主が解体費用を負担しなければならないので、その解体費用を考慮した売却価格を望むため、売却価格が安くなってしまいます。

② 古家をリフォームしてから売却

古家を解体するのではなく、リフォーム・リノベーションしてから売却する方法がございます。

古家をリフォームしてから売却するメリット

中古物件に住みたい買い手に売却しやすくなる

中古物件を探している人に対して、古家のままより綺麗な状態になった建物は見た目の印象もよくなる為、購入希望者が見つかりやすくなります。

固定資産税の軽減

古家付きのまま売却の欄でもご紹介しましたがリフォーム・リノベーションした建物は「住宅用地の特例」の適応条件を満たしている為、固定資産税を抑えることができます。

古家をリフォームしてから売却するデメリット

リフォーム・リノベーションの費用が必要

リフォーム・リノベーションをするには多額の費用が必要となります。

また、リフォームをしたから売れる、建物の価値が上がるとは限りません。

少額なリフォームならいいのですが、大掛かりなリノベーションは返って損をしてしまうことになります。

瑕疵担保責任のリスク

こちらも古家付きのまま売却するデメリットでご紹介しましたが建物がある限り、瑕疵担保責任を負うリスクがございます。

③ 古家を解体して売却

古家を解体して更地の状態にして売却する方法がございます。

古家を解体して売却するメリット

土地が売れやすくなる

新築の需要が高いことから、更地の状態の方が売却できる可能性は高くなります。

また、買い手の方にはリフォームを行う際の工事や、建て替えの手間や時間を省くことができるため、早く売れる可能性が高くなります。

瑕疵担保責任を負わなくなる

瑕疵担保責任の対象となる建物がありませんので責任を負うことはありません。

古家を解体して売却するデメリット

解体費用がかかる

建物を解体するにはかなりの費用がかかります。

そして、更地にしたからといって必ず売れる保証はありません。

また、売却する前には大きな解体費用を用意しておかなければいけません。

固定資産税が高くなる

古家を解体した場合、建物がないため固定資産税の「住宅用地の特例」を受けることができません。

その為、古家が建っている時と比べると最大で6倍の固定資産税を納める必要があります。

もし、更地にした土地が売却できなければ多額の解体費用と、固定資産税が上がってしまうリスクを抱えることになります。

固定資産税は毎年1月1日の状況で決定されるので、古家を解体して更地にする場合は、時期を考えて実施することが重要となります。

古家付き土地の売却には3つの売却方法をご紹介しましたが、どちらもメリット・デメリットがございます。

どの売却方法がいいかは建物の状態や立地などの条件によって変わりますので専門家にご相談することをおすすめ致します。


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