Q8.今話題のアパート経営ってどうなの?

A.アパート経営にはメリットとリスクを考えることが大事です。

アパート経営とは、アパートを所有している方が各部屋を入居者に貸して、毎月の家賃収入を得ることを目的とした不動産投資です。

アパート経営は、1棟単位での経営を行うことが一般的なので「1棟だと色々と難しそう…」と思われるかもしれません。しかし、近年の金融緩和によって金融機関から融資を受けやすくなったことから、一般の方(不動産のプロではない方)でもアパート経営を行うことができるようになり、初めての方でも無理なく始めることができるということでアパート経営の人気は高まっています。

そんなアパート経営には、様々なメリットがありますが、もちろんリスクもあります。

アパート経営を成功させるには、リスクをいかに減らすことができるかにかかっています。

そこで、アパート経営のメリットとリスクについてご紹介致します。

アパート経営のメリット

① 家賃収入が得られる

アパート経営の最大のメリットと言えるのが「家賃収入」が得られることです。健全な経営を行うことができれば、安定した収入を得ることができます。

② 相続税対策になる

不動産を相続する際、固定資産台帳や路線価などから算出した評価から課税額が決まります。そのため、現金の資産と比較すると納める税金の額を少なくすることができます。

また、相続税以外でも、更地を所有しているのであれば、アパートを建てることで固定資産税や都市計画税などの節税効果が狙えます。

③ 生命保険の代わりになる

アパート経営などの「賃貸経営」を行う際に、金融機関から融資を受けた場合「団体信用生命保険」という保険の加入を求められることがあります。この「団体信用生命保険」とは、アパートローンや住宅ローンを利用している人だけが加入できる保険です。

この保険の仕組みは、ローンの返済期間中にアパート購入者に万が一の事があった場合、融資を受けている金融機関が「保険金の受取人」として保険金を受け取り、残りのローンの返済に充てるもので、残されたご家族は返済を求められることがなくなります。

その結果、ご家族の方に対して「不動産」という資産だけを残すことができ、毎月の家賃収入を生活資金へ充てることができるのです。

アパート経営のリスク

① 空室リスク

アパート経営の最大のメリットとして「家賃収入」とご紹介致しましたが、それに対して最大のリスクは「空室リスク」といえます。

この空室リスクとは、文字通り空室になることによって想定していた家賃収入が得られないことで、極端に言えば全て空室になってしまうと収入は0円となるわけです。

収入が減るだけならまだしも、もし融資を受けてアパート経営を行っていた場合、家賃収入が減るとローンの返済ができなくなるかもしれません。返済が難しくなると、アパートの売却などを考えなくてはなりませんが、空室が多いアパートを買う人がいるかというと…なかなか難しい状況であることは簡単に想像できます。

② 建物の老朽化

アパート経営を続けていくと、必ず起こるのが経年劣化による建物や設備の老朽化です。新築の時は良くても、外観は段々と見栄えがしなくなり、古くなった建物にはなかなか人は住みたがりません。そうなってくると、新規の入居者が入らないだけでなく、既存の入居者が退去する割合も高くなり、結果として空室が増える恐れがあります。

その対策として、リフォームなどの修繕を行っていくわけですが、修繕コストは1回数十万円~数百万円と、大きな負担となってしまいます。

また、空室が続いたり、天災などで急に修繕費が必要となることもありますから、事前に積み立てなどをして常に準備をしておかなければなりません。

③ 金利上昇時の影響を受ける

金融機関の融資を受けてアパート経営を行う場合、金利上昇のリスクを背負うことになります。「固定金利」による融資ですと金利が上昇しても影響はありませんが、「変動金利」の融資を受けていると、金利の上昇により返済額が増加する恐れがあります。

以上、アパート経営によるメリットとリスクをご紹介致しましたが、今回ご紹介したこと以外にもアパート経営には様々な検討事項があります。

メリットばかりに目が向きがちですが、リスクをしっかりと理解し、しっかりとした計画と対策のものに行わなければ失敗してしまうこともありますので、これからアパート経営を始めてみようとお考えの方は、ぜひ信頼できる不動産業者の方にご相談ください。


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