相続のプロが教える!!(第44回放送)

相続税対策の不動産活用レシピ

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二人:大人の終活TV。

島田:皆さんこんにちは。司法書士法人みつ葉グループの島田雄左です。

廣木:こんにちは。同じくみつ葉グループの廣木涼です。よろしくお願いいたします。

島田:お願いします。さて、今日はですね、相続税の対策として不動産活用というのが今、すごく注目をされてるんですけども、なぜ、不動産投資が相続税対策になるのかっていうのを、ちょっと注目をしていこうかなというふうに思います。

廣木:不動産の活用ですね。なぜ不動産を活用すると、相続税対策になるんですか?

島田:これ、不思議ですよね。先に結論から言うと、結局、いろんな特例が多いんですよ。圧倒的に、不動産使った方が、圧縮率が高いっていうのが結論になるんですけども。ちょっと細かく見ていくと、例えば、現金と預貯金とかあるじゃないですか。あれは、例えばですね、1億円、じゃあ現金、預金持ってますと。もしその人が亡くなったら、相続税法上は、そのまま計算するわけですよね。

廣木:そうですね。

島田:だから、じゃあ「あなたの財産は1億円です」と。これは基本的な考え方です。じゃあ、例えば、その1億円を使って、土地を買いましたと。そうすると、土地の計算って、そのまま計算しないんですよね?

廣木:はい。

島田:どういう計算かと言うと、例えば1億円の土地でも、計算方式が”路線価”っていうのに変わります。簡単に言うと、「8掛けぐらいで計算していいですよ」っていうような考え方になります。つまり、1億円で土地買ったとしたら、大体8000万円ぐらいで計算していいですよっていうような計算方式になります。そして、例えば、よく「アパート経営とか、不動産投資やりませんか?」ってお話ありますけど、「人に貸す用のアパート持ってます」とか、「人に貸す用の土地持ってます」とかっていうと、大体3割引きぐらいになりますので、結構安くなるんですよね。

廣木:なるほど。

島田:それで、そんな特例をいろいろ組み合わせて今、やってるような状況です。

廣木:結構安くなりますか?そうすると。

島田:結構ですね、安くなるんですよ。もう一つ、これ、動画でもお伝えをさせていただいたんですけど、”小規模宅地等の特例”覚えてますか?

廣木:やりましたね。

島田:やりましたね。

廣木:はい(笑)

島田:あの時は、ちょっと自宅のご紹介だけだったんですけども、例えば、そうですね、実は、自宅以外で使うことも可能です。その代わり、ちょっといろいろ条件がありまして。例えば、駐車場とか、人に貸す用の土地ですとか、使えるんですけど、その代わり、自宅の時は8割引きでしたよと。ただ、今回みたいに人に貸す用、人に貸す駐車場とかテナントに関しては、50%が限界です。なおかつ、面積が200平米までですよっていうルールがあります。それをさらに使えるのであれば、もっと安くなるので、かなり安くなるんじゃないかなというふうには。

廣木:そうですね、すごい安くなりますね。

島田:●●(03:11)安くなるんですよ。ということで、ちょっと今から、皆さんに図を使ってですね、どのくらい安くなるのかっていうのを、ちょっと体験してもらおうと思ってますので。

廣木:お願いします。

島田:ちょっと図を見ながら、一緒にやっていただければなと思います。
では、例えばですね、今日は、わかりやすいように2億円用意しました。現金2億円あります。相続税の評価でいくと、そのまま2億円ですよね。

廣木:そうですね。

島田:さっき言ったように。じゃあ、これをですね、2億円使って、1億円の土地と、1億円の建物買ったとしましょう。さあ、これがどのくらいになるのかっていうのを見ていきたいんですけど、まず建物に関していくと、1億円の、本当はお金払ってるわけですよね。1億円の価値があります。じゃあ、相続税法上、これ、どうやって見るかって言うと、正確に言うと、まず固定資産税評価額っていうので計算をします。これは何かって言うと、7掛けぐらいになりますので、1億円で買った物は、固定資産税評価でいくと、大体7000万円ぐらいです。下手すると、もっと低い場合もありますけど。

廣木:そうですね。

島田:理論上でいくと、「7000万円ぐらいとして見ていいですよ」っていうのが、考え方になります。さらにここから、先ほど言ったように、人に貸す用のアパートであると、3割引きできます。ということは、7000万円から3割引くと、2100万円下がります。なので、7000万引く2100万円は、

廣木:4900万円ですね。

島田:4900万円。そうなんですよ。ということは、1億円で買った建物は、人に貸す用であれば、4900万円としてカウントしていいですよっていうのが、まず建物の計算になります。安いですよね。

廣木:安いですね。

島田:じゃ今度、土地に関して見ていくと、どうかって言うと、土地、まず1億円です。先ほど言ったように路線価でいくと、大体8掛けなので、まず80%、8000万円ぐらいになります。ここから、人に貸す用の土地なので、これもですね、地域によってちょっと変わるんですよ。30%のところ、20%のところあるんですけど、ちょっと今日は20%で計算をして、8000万円から20%。1600万円下がりますので、6400万円まで下がります。さあ、こっからなんですけど、先ほど、ちょっとお伝えをした、”小規模宅地等の特例”っていうのがあります。これも、自宅とかだったら8割になりますよって、さっき話したやつですね。これが、もし使えるのであれば、半額になります。

廣木:はい(笑)

島田:すごいですよね。

廣木:すごいですね。

島田:なので、6400万円の半額だとすると。

廣木:3200万円ですね。

島田:そうなんですよ。3200万円になるんです。なので、1億円で買った土地が、相続税法上は3200万円まで下がるんです。

廣木:すごい下がりますね。

島田:ということは、土地は3200、建物が4900万円、合計で?

廣木:8100万円ですかね。

島田:そうですよね。8100万円まで下がります。ということは、皆さん、図を見ていただいたらわかるように、2億円で持ってると、そのまま2億円。でも、1億、建物1億で購入した場合、実は、8100万円まで下がりますと。約1億2000万ぐらい圧縮になるので、これが実は、不動産業者さんとか、オーナーさんが不動産を活用した方がいい理由になりますので。すごいですよね。

廣木:すごいですね。

島田:ただ、やっぱりですね、そんなにいい話ばっかりじゃなくて、これ、ちょっと気をつけないといけないのが、相続税対策だけのために、不動産をやっぱり投資してしまうと、やっぱ破産する人とかも増えてくるんですよね。不動産投資のリスクって何だと思います?

廣木:リスク?売れないとかですかね?最終的に。

島田:でも、それもありますよね。だから、やっぱり郊外とかだと、それこそ人がいないところだと買わないじゃないですか。山林とか買わないでしょ?

廣木:そうですね(笑)

島田:だから、不動産投資のリスクって、それこそ、人に貸す用のアパートなので、定期的に収入が、家賃が入ってくればもちろんいいんですけど、やっぱり人が入ってこなくなると、空室になると、オーナーさんにとっては収入減るので、リスクじゃないですか。

廣木:そうですね。

島田:なおかつ、さっき涼先生言っていただいたように、売れないとか。やっぱその辺が不動産投資のリスクなんですよ。だから、僕がぜひ、皆さんに、ちょっとお伝えをしたいのは、必ずしも相続税対策だけのために不動産投資を、不動産活用をすることは、あまりお勧めはしてません。
じゃあ、どういう視点が大事なのかって言うと、二つですね、二つ。一つは、やっぱりさっき言ったように空室、ならないようにしないといけないんです。ということは、これは、こっから先は不動産投資のお話になるので、またちょっと、次回お話できればなと思いますけど、やっぱり郊外で買うよりは、今、都心部にすごく人、集中してますよね。

廣木:そうですね。

島田:特にね、都内とか。大阪・福岡とか、いわゆる大都市に人って集中してますので、できれば地方で買うよりは、都心部の方で買った方がいいんじゃないかなっていうのが一つあります。
これは、二つ目もそうなんですけど、やっぱり出口を考えるっていうところになってきます。出口戦略ってよく、皆さん聞いたことあるかもしれないんですけど、目の前、相続税減った。でも、家賃収入はいってこない。じゃあ、次の世代の人たちは、やっぱ困るわけですよね。

廣木:そうですね。

島田:だから、じゃあ銀行からお金引っ張って、土地活用するにしても、最後、大体30年ぐらいでローンを組むので、30年後売れる土地じゃないと駄目とか、30年後もちゃんと入ってくるような所にしないといけないっていうのは、出口を考えないといけないので、ここをちょっと、ぜひですね、この視点をずらさないように買っていただきたいなと思いますし。
だから、やっぱり資産組み替えっていう選択肢も一つありですよね。今持ってる土地、確かにあるんですけど、郊外であれば、例えばここはもう売却をして、都内に不動産買うとかっていう方法もありますので。

廣木:そうですね。

島田:意外とその選択肢として、資産組み替え。もしくは不動産投資っていう視点をちょっと持っていただけると、よりオーナーさんの視点が広がるんじゃないかなと思いますので、ぜひ活用してみてください。

廣木:今回は、「なぜ不動産が相続税対策になるのか?」についてでした。ありがとうございました。

島田:大人の終活TV、いかがだったでしょうか。皆様からのご相談、コメント、お待ちしております。
また、みつ葉グループでは、相続・信託に関する初回相談を無料で実施中でございます。お気軽にご相談ください。

廣木:みつ葉チャンネルの登録もお待ちしております。

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