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不動産は買いたくないけど相続対策をしたい方へ

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二人：大人の終活TV。

島田：皆さんこんにちは。司法書士法人みつ葉グループの島田雄左です。

廣木：こんにちは。同じくみつ葉グループの廣木涼です。よろしくお願いいたします。

島田：お願いします。さて、今日はですね、最近話題の、不動産は買いたくないけど、相続税対策をしたいという方のために、不動産小口化という手法に、ちょっと迫ってみたいなと思います。

廣木：不動産小口化？

島田：はい。

廣木：また新しい感じの名前ですけども（笑）

島田：新しいですね。意外とですね、でも、昔からあるやり方なんですよ。

廣木：そうなんですね。

島田：例えば、通常ですよ。家買うっていうか、相続税対策で不動産買うとか、何回もお話をしてますけど、例えば、買ったことない人からすると、「1億円、2億円、家買います」って、なかなか勇気いることじゃないですか。

廣木：勇気いりますね。

島田：なかなか、買ったものはいいけど、リスクあるし、やっぱちょっと、相続税対策になるのはわかるけど、ちょっとやりたくないなあと。だから、暦年贈与とか、あんま対策にならないけど、110万円ずつ贈与するみたいに、ちょっと逃げちゃうみたいな。でも、我々からすると、やっぱり不動産と保険って、相続税対策では外せないので、やっぱり不動産ってお勧めさせていただいた方がいいんですよね。でも、今言ったみたいに、ちょっと買うのは勇気いると。そこで登場したのが、”不動産小口化”になります。

廣木：では、”不動産小口化”の説明をお願いします。

島田：簡単に言うと、一人で、例えば代官山とか、そうですね、六本木、港区とか。

廣木：高そうですもんね。

島田：「10億円ぐらいの家買いましょう」とか言っても、買えないじゃないですか。

廣木：買えないですね。

島田：2億円でもいいんですけど。でもですよ。例えば、一人じゃなくて何人か、複数のオーナーさんがお金出し合えば、10億円、2億円、5億円でもいいんですけど、一人で買うよりは買いやすくなるじゃないですか。

廣木：買いやすくなりますね。

島田：っていうのが、元々の発祥なんですよ。発想としてスタートしていて。一人じゃ買えない。でも、複数だと買えます。じゃあ、複数でお金出し合って買った物を、プロの不動産屋さんに管理してもらおうと。お金出した人は、お金出した割合に応じて、家賃収入もらいましょう。これが元々の不動産小口化の考え方です。

廣木：なるほど。

島田：スタート自体は、1980年ぐらいにスタートしてるんですけども、意外とですね、バブル崩壊があったりとか、預かってる会社さんが破綻するっていうケースも結構多かったんです。実はそこで、1995年から新しく法律が変わりまして、不動産特定共同事業法というものができあがりまして。これ、何かって言うと、例えば、そうですね、投資家。要はお金出した人が、会社さんが破綻されたら全然、何も返ってこないわけですよ。

廣木：そうですね。

島田：それは困ると。そういう、お金を出す投資家保護のために始まった法律なんですけど、仕組み自体は変わりません。お金出して、不動産会社に任せるんですけど、その不動産会社さんが、”不動産特定共同事業法”という、要は「小口化するために免許を取りなさいね」っていうのが、スタートをしました。なので、不動産。いわゆる小口化をできるのは、ちゃんとその免許を持った会社さんしか、今できないよっていうふうになってます。

廣木：なるほど。REIT（リート）とは何が違うんですか？

島田：おお、リート。これ、よく聞かれる質問なんですけど、リートって一言でいうと、いわゆる投資信託の一つみたいなもんなんですよ。そうですね、例えば「一口1万円で買います」と。「家賃収入分配してくださいね」みたいなものなんですけど、結論から言うと、リートって投資信託の商品なので、相続税対策にはなりません。あくまで、簡単に言うと、「家賃もらえる権利だけ買います」っていうのがリートなんですよ。

廣木：なるほど。

島田：この、不動産特定共同事業法に基づいて出資をすると、ちょっと難しいんですけど、これもちょっと、図を見ていただければなと思いますけど。例えばですね、そうですね、お金出す時に、”任意組合”っていう組合を作ります。あくまでお金を出す人は、その任意組合の組合員として、なりますので。その不動産、もちろん買うんですけど、家賃もらえる権利を買うのではなくて、不動産を簡単に言うと共有する権利。共有して持ちますよっていう権利を買うことになるので、これ、結論だけ覚えていただければいいと思うんですけど、リートはあくまで家賃をもらえる権利だけ。だから、相続税対策にはならない。しかし、この不動産特定共同事業法に基づいて、任意組合契約に基づいてお金を出すと、共有持分権を買うので、要は、家賃もらえる権利は権利なんですけど、現物を買うことになるので、相続税対策にもなりますよっていうのが、圧倒的な違いです。

廣木：なるほど。

島田：なので、まとめると、リートは家賃もらえるだけ。不動産特定共同事業法は、家賃もらいつつ、なおかつ相続税対策にもなると。この違いだけ覚えていただければ、非常にいいんじゃないかなというふうに思います。
先ほど言ったように、リートは大体、一口1万円とかなんですけど。あとは、不動産特定共同事業法でいくと、よくやるのは、一口100万円からとか。あとは、一口1000万円とかいうケースが結構多いです。

廣木：なるほど。

島田：そこが圧倒的に違うところかなと思いますね。

廣木：デメリットは、何かありますか？

島田：デメリットは、そうですね、やっぱりいくつかあるのはあるんですけど。一つは、そうですね、売りづらいっていうのがありますよね。

廣木：なるほど。

島田：例えば、任意組合っていう契約を結ぶので、簡単に「辞ーめた」っていうのは、なかなか言えないんですよ。その不動産特定共同事業法の免許を取ってる会社さんに、承諾もらわないといけないんです。「私この、一口100万円で買った権利を放棄したいです」と。「売ってほしいです」っていう同意をもらわないといけないので、普通の不動産みたいに一般流通してるかっていうと、まだ、なかなかそこまで流通してないので、そこの売買はしづらいなっていうのは、一つあるのと。
もう一つは、これ、銀行からお金借りて買うみたいの、できないんですよ。商品あるかもしれないんですけど、基本は一口100万とか、1000万なので、現物。いわゆる自己資金で全部投資しないといけないので、別に3口買ってもいいんですよ、二口とか。何口でもいいんですけど、大体現金で買わないといけないっていうのが、そこがちょっとデメリットかもしれないですね。

廣木：なるほど。

島田：意外とお勧めなのとしては、これ、不動産小口化って、どういう人が買った方がいいかって二つあってですね。一つは、今日の本題にもありますけど、相続税対策したいけど、不動産買いたくない人。でも現金ある人とかは、やっぱ、これってもう、家賃もらえる権利と、相続税対策になるので、買った方がいいんですよ。
二つ目は、子供が多い人。例えば、相続人が何人かいて、それこそさ、1棟の建物を買っても、分配できないじゃないですか。

廣木：そうですね。

島田：「じゃあ、3人で共有してください」みたいな。それもあとから揉める要因になるので。

廣木：そうですね、共有は。

島田：我々が何回も言ってるように、「共有不動産は避けましょう」って。

廣木：避けたいですね。

島田：話になるんで。これ、でも、小口化だったら、「じゃあ3口買います」と。じゃあこの一口は、相続人Aさん。もう一口は相続人Bさんとか。家賃もらえる権利だけ分配できるので、そういうような分け方ができるっていうところでは、一番いいですよね。

廣木：そうですね。

島田：だから、その2点に当てはまる人は、ぜひこの不動産小口化っていうのは、今、いろんな商品あります。結構立地がいい所しか、やっぱ不動産特定共同事業法の免許を持ってる会社さんもやらないので、そういうのに取り組んでみても面白いんじゃないかなというふうに思いますので、興味ある方はぜひ、聞いていただければ、「こういう会社いいですよ」っていうのはご紹介させていただきますので、ぜひご検討ください。

廣木：本日は、「不動産小口化」についてでした。ありがとうございました。

島田：大人の終活TV、いかがだったでしょうか。皆様からのご相談、コメント、お待ちしております。
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